Publié par Nantcy Leone, le 31/03/2021

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Investissement locatif : les étapes à respecter pour éviter les erreursIllustrationIstock
Vous envisagez d'effectuer un investissement locatif ? Afin de mener à bien votre projet, mieux vaut minutieusement le préparer. Budget, critères, rentabilité… Planet fait le point.
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Placement refuge, l’immobilier peut aussi constituer un piège dont il peut être difficile de sortir. Pour éviter les écueils, il est donc primordial de bien se renseigner et d’analyser votre projet sous toutes les facettes, avant d’investir. Type de bien, localisation, fiscalité… Anticipez les étapes pour réussir votre projet locatif. La première consiste à bien évaluer votre budget.

Investissement locatif : estimez votre apport, votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt

Si les financements sans apport existent, ils se font rares, d’autant plus dans notre contexte sanitaire particulier. Les banques réclament généralement au moins 10% d’apport, correspondant aux frais de notaire et frais d’agence. Il vous faudra ainsi puiser dans votre épargne disponible et déterminer avec un professionnel votre capacité d’emprunt, si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier.

N’oubliez pas que, comme pour toute demande de prêt, vos opérations bancaires seront scrutées. Veillez donc à assainir votre compte dans les mois précédents votre achat, afin d’augmenter vos chances d’obtention. Limitez les grosses dépenses ainsi que les abonnements à des jeux en ligne (poker, paris sportifs ou autres jeux d’argent comme ceux de la FDJ).

Quant à votre taux d’endettement, il ne devra pas dépasser 33% à 35% de vos revenus (taux tenant compte de l'assurance prêt), rappelle Le Figaro. Votre capacité d’emprunt sera ensuite définie en fonction de vos charges. Les revenus de la location ne seront par ailleurs retenus qu’à 70%, par votre banque. Les 30% restants doivent en effet vous permettre de vous constituer un filet de sécurité, servant à couvrir les aléas financiers d’un investissement locatif (vacance locative, loyer impayé, dépenses pour le logement non-déductibles, etc.).

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Une fois cette étape validée, vous pourrez alors vous pencher sur les recherches de biens immobiliers.

Investissement locatif : les critères à prendre en compte pour choisir un bien

Studio, deux-pièces, loft, résidence de services, logement donnant droit à un avantage fiscal (loi Pinel)… Vers quel type de logement souhaitez-vous investir ? En répondant à cette question, vous pourrez affiner vos recherches.

À noter que pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut vous tourner vers les programmes de logements neufs et vous engager à louer le bien entre 6 ans et 12 ans.

L’emplacement et la demande locative sont les critères clés de tout investissement locatif. Un logement proche de toutes commodités (transports en commun, écoles, centre-ville…) se louera en effet plus facilement qu’un bien situé dans une zone éloignée, difficile d’accès. Pour louer votre bien, adaptez-vous au marché local. Dans les villes étudiantes, les studios sont les plus prisés et dans les villes moyennes, ce sont les logements pouvant accueillir une famille qui sont, par exemple, les plus demandés. Ne négligez pas toutefois le calcul de la rentabilité.

Investissement locatif : comment calculer la rentabilité d’un bien ?

Pensez à étudier les facteurs internes au logement : charges, éventuels travaux à prévoir, étages, nombre de pièces, présence ou non d’un ascenseur, d’un extérieur, cave, parking… L’ensemble de ces paramètres sont essentiels pour le calcul de votre rentabilité.

Pour déterminer ce qui vous reviendra vraiment, veillez à différencier la rentabilité brute de la nette. Soustrayez pour cela l’ensemble des frais, charges récurrentes et exceptionnelles et impôts (taxe foncière, prélèvements sociaux et impact sur votre imposition sur le revenu) liés au bien, de vos loyers. À noter qu’une bonne rentabilité nette varie entre 2 et 7%.

Pensez aussi à anticiper les frais liés à l’investissement (rupture de bail, loyer impayé, travaux non-récupérables…) pour ne pas vous être pris au dépourvu, et réfléchissiez au mode de gestion de l’investissement locatif. Si vous confiez la mission à un professionnel, les frais doivent être comptabilisés.