Immobilier : les astuces pour acheter sans apport

C’est le bon moment pour acheter. Ce discours vous l’entendez depuis des mois, mais il n’a jamais été autant d’actualité : les prix sont toujours bas et il est dorénavant possible de s’endetter à 1,7% sur 15 ans, à moins de 2% sur 20 ans, et autour de 2% sur 25 ans. Selon le courtier Cafpi, un investisseur a gagné de 20 à 50% de surface supplémentaire entre 2012 et 2016 dans 7 métropoles (dont Paris). Et pour une mensualité de 1000 euros sur 20 ans, on peut presque emprunter 22% de plus qu’en janvier 2012, quand le taux fixe moyen était de 4,05%.

Seule ombre au tableau, les banques continuent à réclamer un apport personnel de 10 à 20% avant d’accorder un crédit immobilier, ce qui peut représenter une somme considérable malgré le tassement des prix au m2. Il est toutefois possible d’échapper à cet apport en utilisant certaines astuces.

Des prêts à 110%

Si vous présentez des garanties fiabilité financières, dont un montant d’épargne placé ou un bien immobilier déjà en votre possession, une banque peut vous accorder un prêt à "110%". Ce prêt permet de couvrir l’intégralité du prix d’achat, voire les frais de notaire, en hausse depuis que les départements ont été autorisés à relever leurs droits de mutation de 0,7% (maximum) pour compenser la baisse des dotations d’Etat.

Les prêts à 110% concernent les emprunteurs aisés, mais aussi les jeunes actifs dont le potentiel d’évolution professionnel (diplômés de grandes écoles, etc.) est bon.

Le PTZ

Si ce n’est pas votre cas, certaines formules d’emprunt ou aides publiques sont considérées comme des apports personnels. C’est notamment le cas des aides de la CAF, du 1% logement, de l’épargne-logement et surtout du PTZ (prêt à zéro %).

La dernière version du PTZ l’a rendu accessible sur l’ensemble des communes situées en zone "C" qui représente 90% du territoire et 40% de la population. Cerise sur le gâteau, il permet d’investir dans l’ancien à condition que les travaux absorbent 25% du coût de l’opération.

Considéré comme un apport personnel le PTZ permet de financer jusqu’à 40% d’une acquisition dans la limite d’un plafond variable selon les zones. Il va de 345 000 (zone A) à 230 000 euros (zone C).

Seul bémol : l’obtention du prêt est subordonnée à des conditions de ressource, par exemple 51 800 euros annuels pour un ménage de 2 personnes vivant dans une métropole comme Paris.

La caution personnelle

Autre possibilité pour acheter sans apport, demander la caution personnelle d’un proche si vous en avez la possibilité. Avec ce mécanisme la personne qui donne caution s'engage à rembourser les sommes dues au banquier si le débiteur (l’emprunteur) n'y parvient pas tout seul.

Le plus souvent, les banques demandent une caution "solidaire", car elle lui, permet de poursuivre directement "la" caution sans avoir à prouver que ses tentatives pour faire payer l’emprunteur ont été vaines.

Co-emprunter

Autre solution : trouver quelqu’un acceptant de co-emprunter avec vous. Mais gare : en cas de défaillance de votre part, il pourra être appelé à payer, non pas à hauteur de 50%, mais la totalité de la dette…

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