Publié par Florence Massin, le 01/03/2016

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Faire face aux impayés de loyers ©Getty Images Istock
Les impayés de loyers représentent une situation très délicate pour le propriétaire comme pour le locataire. Pour éviter que cela ne devienne difficile, mieux vaut réagir vite en trouvant un accord ou en engageant une procédure. Découvrez comment vous y prendre.  
Sommaire

1 - La solution à l'amiable

Ce que dit la loi : le locataire est tenu de payer le loyer et les charges convenus dans le contrat de location. Le défaut de paiement d'un seul loyer est suffisant pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail.

Dans un premier temps, mieux vaut contacter le locataire par téléphone, e-mail ou lettre simple pour tenter de trouver une solution à l'amiable (échelonnement des arriérés avec un plan d'apurement, abandon d'une partie des impayés...). Tout accord devra être écrit, daté et signé par chacune des deux parties. Réagissez vite pour éviter que la situation ne devienne ingérable.

Un conseil : pour se prémunir des mauvais payeurs, il est préférable de s'assurer de la solvabilité de votre locataire avant la signature du bail.

2 - Envoyer une mise en demeure

Si le locataire est de mauvaise foi, ne donne pas de nouvelle ou se trouve dans une situation financière trop compliquée : le propriétaire peut adresser une lettre de mise en demeure de payer en recommandé avec AR, en rappelant le nombre de mois correspondant aux loyers impayés, et la possibilité d'une résiliation de bail si le locataire ne veut rien entendre et refuse de régulariser la situation. Dans la lettre, un délai devra être donné pour la remise des sommes dues.

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Le bailleur peut aussi procéder à une injonction de payer, une procédure juridique simple, qui permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance. Pour cela, il devra remplir et déposer au greffe de la juridiction de proximité ou du tribunal d'instance* un dossier récapitulant la situation. Si le juge estime la requête valable, il rend une ordonnance d'injonction de payer. Le locataire a alors un délai d'un mois pour approuver la décision ou la contester. Cette procédure ne permet pas en revanche la résiliation du bail.

* tout dépend de la somme due.

3 - Mettre fin au bail

Dans la majorité des contrats de location se trouve une clause résolutoire pour mettre fin au bail. Cette clause prévoit la résiliation automatique du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges et/ou du dépôt de garantie.

Si dans la mise en demeure, au-delà du délai imparti, aucun paiement n'a été réalisé, le propriétaire doit se rapprocher d'un huissier de justice pour demander la résiliation. Celui-ci délivrera un commandement de payer au locataire, ainsi qu'à la personne qui le cautionne.

Le locataire dispose ensuite de deux mois pour réagir, payer, s'adresser aux organismes d'aides au logement... avant d'être assigné en justice pour rupture du bail lors d'une audience. A ce moment, le juge peut prononcer l'expulsion du locataire, ou lui accorder des délais de paiement et le maintenir dans le logement plus longtemps.

Si le bail est résilié, le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux ou déposer un recours auprès du tribunal.

Attention : ne procédez jamais par vous-même à une expulsion d'un locataire. Cela est illégal. Il vous faudra attendre une décision de justice.

4 - Des aides pour parer aux impayés de loyers

Il existe plusieurs dispositifs :

. le Fonds de Solidarité pour le Logement : c'est un dispositif d'aide mis en place par les conseils généraux pour les personnes ayant des difficultés à payer leur loyer.

. L'Action Logement : qui propose une aide aux salariés subissant un événement difficile dans leur vie comme un divorce, une maladie... les empêchant de payer leur loyer.

. SOS loyers impayés (0805 160 075) : il s'agit d'un service téléphonique gratuit de conseils et d'accompagnement mis à disposition des locataires et propriétaires par l'ADIL*.

Et si vous avez souscrit à une assurance "loyers impayés" : celle-ci couvre en général les loyers impayés, les dégradations, les frais de contentieux... Contactez l'assureur en suivant la procédure et les délais inscrits dans le contrat**. L'assureur se substitue au propriétaire et se retourne ensuite contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.

Sachez-le : si le locataire perçoit une aide au logement et qu'il a au moins deux échéances de loyers en retard consécutives, contactez la CAF rapidement.

* Association départementale pour l'information sur le logement** Vous aurez à joindre à votre déclaration de sinistre toutes les pièces justificatives nécessaires pour obtenir une indemnisation (copies des courriers avec le locataire, de la mise en demeure…).