Déjouez les pièges de la maison en indivision

2 - Prendre des décisions pour le bien en commun

La part de chacun dans une indivision dépend du partage effectué lors de la succession ou de l'achat en commun. Elle n'est pas toujours égalitaire*.

Il est préférable que les décisions concernant la maison soient prises ensemble, même si dans certains actes (actes de gestion courante, renouvellement des baux d'habitation, ventes de meubles…), la décision peut être entérinée, du moment que les deux tiers des droits sont engagés**. Quelle que soit la décision prise, tous les indivisaires doivent être mis au courant.

En cas d'urgence et d'acte conservatoire (une toiture qui doit être réparée d'urgence par exemple), chaque indivisaire peut cependant agir et avancer les fonds pour les réparations, avant d'en demander le remboursement auprès des autres indivisaires.

Les actes comme la décision de vendre le bien*** ou d'y réaliser certains travaux non urgents doivent en revanche être pris à l'unanimité.

* Il est possible qu'un des enfants s'étant vu attribué d'autres biens dans une succession par exemple ait une part moins importante de la maison.** et non du nombre de propriétaires. Par exemple, s'il y a 5 indivisaires qui détiennent le bien à parts égales, il faudra l'accord de 4 d'entre eux. Si deux d'entre eux détiennent 60% des droits, il leur faudra juste l'accord d'un 3ème indivisaire.*** en cas de conflit, renseignez-vous auprès d'un notaire. Tout indivisaire pouvant sortir de l'indivision.

3 - Créer une convention d'indivision

Pour pallier aux complications de l'indivision, il est possible de rédiger une convention d'indivision.

A quoi sert-elle : la convention donne une stabilité à l'indivision. Elle peut être conclue pour une durée déterminée d'au maximum 5 ans, renouvelable sur simple accord*, ou pour une durée indéterminée. Pendant cette durée, aucun indivisaire ne peut exiger la vente du ou des bien(s) pour obtenir sa part.

Fixer les règles de fonctionnement : il est possible d'y indiquer les modalités de gestions des biens. Les indivisaires peuvent ainsi aménager la répartition des dépenses (travaux, primes d'assurance, entretien, taxes liées au bien...), nommer un ou plusieurs gérant(s) parmi eux, choisir d'ouvrir un compte bancaire spécifique qui sera alimenté par chacun en proportion de ses droits de propriété et qui servira à régler les charges courantes (électricité, eau, petits travaux d'entretien...), déterminer les périodes d'occupation du bien, mais aussi prévoir que l'un des membres de la famille ne règlera pas sa part. 

Comment s'y prendre : adoptée à l'unanimité par les indivisaires, elle doit être rédigée et enregistrée devant un notaire.

* une tacite reconduction peut être envisagée

4 - D'autres conseils

. Si cela est possible, il est préférable de limiter le nombre d'indivisaires à deux ou trois sur la maison plutôt qu'à huit. Plus les co-propriétaires sont nombreux, plus la situation peut rapidement devenir difficile, même en cas de bonne entente.

. Réunissez-vous au moins une fois par an et répartissez les périodes d'occupation de la maison (vacances scolaires, week-end…) que vous consignerez sur un calendrier.

. Dans la convention d'indivision, il est important de prévoir ! N'hésitez pas à préciser le sort de chacune des parts en cas de décès de l'un des propriétaires, les modalités pour fixer le prix de la maison en cas de vente, voire les décisions que pourra prendre seul le gérant (nommé par les indivisaires).

Et aussi : il est tout à fait possible de créer une SCI (société civile immobilière) à la place de l'indivision. Cela permet une gestion plus souple et amène une plus grande stabilité, même si cela ne règle pas tous les problèmes de la détention d'un bien à plusieurs. Renseignez-vous.