Publié par Didier Laurens, le 11/12/2019

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Ce précontrat crée une obligation de négociation prioritaire au profit d'un bénéficiaire sans qu'il soit forcé d'acheter le bien cité.

Vous souhaitez absolument acheter un logement qui vous a tapé dans l’œil s’il est mis en vente ? Vous redoutez que le studio ou aimeriez loger vos enfants lorsqu’ils seront étudiants vous passe sous le nez si sa propriétaire le cède ? Le pacte de préférence immobilier vous permettra de dormir sur vos 2 oreilles.

En jargon juridique, il s’agit d’un avant-contrat, mais pas d’une promesse de vente : en clair, le propriétaire (le "promettant") ne prend pas l'engagement de vendre son bien, mais seulement d’avertir un bénéficiaire (le "cocontractant") au cas où se décide à le céder. Il reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre. Le pacte de préférence peut prévoir une contrepartie financière à la charge du bénéficiaire. En clair, l’acheteur potentiel versera au "promettant" une somme, par exemple 5000 euros, pour être prévenu en cas de vente.

Dans l’hypothèse où le bien (ou le fonds de commerce, etc.) soit vendu, le bénéficiaire peut accepter l’opération proposée par le promettant. On dit alors qu’il lève l’option. Le prix de cette opération ne peut être stipulé par avance, car il peut varier entre le jour de signature du pacte et celui de la vente. Le propriétaire et le bénéficiaire devront donc s'accorder le moment venu pour que l’engagement soit suivi d’effet.

Pacte de préférence : moins de contraintes qu'avec une promesse de vente unilatérale

Le pacte de préférence est moins contraignant que la promesse unilatérale de vente où le promettant s'engage à donner un consentement actuel et irrévocable à l’opération projetée. Le bénéficiaire peut refuser l’opération. Dans ce cas, le promettant retrouve sa liberté. Et peut mettre son bien sur le marché pour le vendre au plus offrant.

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Plusieurs points doivent être passés en revue lors de la rédaction du pacte. La désignation de l’immeuble doit éviter toute équivoque sur la nature et le type du bien. De même, la façon dont le promettant est tenu d’informer le bénéficiaire de la mise en vente éventuelle du logement doit être notifiée. La meilleure formule est l’envoi d’une lettre recommandée avec AR. Dans le cas d’un fonds de commerce, la remise d’un exploit d’huissier (acte juridique officialisant la démarche) est recommandée.

Autre point important : le pacte peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est généralement conseillé de limiter cette durée à une vingtaine d’années. De même, les motifs de déclenchement du droit de priorité (vente, apport en société, tec.) doivent être spécifiés.

Si, en l’absence de vente décidée, le bénéficiaire n’a aucun droit, il peut en revanche obtenir un dédommagement lorsque le promettant manque à ses devoirs. Par exemple, s’il ne l’informe pas de la mise en vente. Des sanctions sont alors possibles : le Code civil précise (cf. article 1123 que lors de la violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi, notamment sous forme de numéraire. 

De même, si l’acquéreur du bien connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier pourra agir en nullité. S’il saisit justice, c’est au bénéficiaire lésé qu’il appartiendra de prouver que le repreneur connaissait à la fois l’existence de la convention et son intention de s’en prévaloir.

Pour se prémunir de ce recours qui rend l’opération de vente incertaine, le tiers acquéreur peut demander par écrit au bénéficiaire de la promesse de confirmer l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir.

Pour sa part, le bénéficiaire de la promesse peut se dégager librement de son droit de préférence quand il le souhaite, et sans encourir de sanctions.