Immobilier : comment financer un premier achat ?

Vous avez intérêt à suivre les étapes suivantes :

- Solliciter les proches. Depuis le 17 août 2012 le montant de l’abattement entre parents et enfants a été ramené à 100 000 euros et à 31 865 euros pour les petits enfants. Cette opération est encore intéressante pour le donataire comme le donateur puisque l’abattement réduit la base de calcul des droits de donation.

Le donateur d'un logement (loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014) prévoit des cas d’exonération partielle des droits de donation en 2015, par exemple sur les logements neufs destinés à l’usage de résidence principale.

Vous pouvez aussi souscrire un crédit auprès d’un proche, cette opération devant être déclarée au fisc si elle dépasse 760 euros.

- Faire le tour des aides spécifiques. La plupart des aides sont conditionnées par des plafonds de ressources écrêtant les classes moyennes. Certaines, comme le PTZ, sont destinées à faciliter l’acquisition d’une résidence principale, bien que ce prêt ne couvre pas l’intégralité du financement.

Vous pouvez aussi intégrer les droits à prêt que vous avez acquis sur un PEL et/ou un CEL dans le dossier de financement.

Les prêts "Action logement", réservés aux salariés, constituent une autre source de financement. Pour en bénéficier, vous devez acheter une résidence principale dans le neuf ou l'ancien sans travaux. Le plafond du prêt est de 25 000 euros et ne peut dépasser 30% du montant de l’acquisition. Les prêts "Action logement" peuvent être complétés par un prêt travaux.

- Répertorier les prêts corporatistes. Selon votre profession, vous pouvez peut-être bénéficier d’aides spécifiques. Ce sera, par exemple, le cas si vous êtes fonctionnaire. L’Etat chouchoute ses agents quand il s’agit d’acheter leur résidence principale. Ils disposent notamment d’un "prêt fonctionnaire" qui vient en complément du prêt principal à condition que celui-ci soit PAS (Prêt à l’Accession Sociale) ou un PC (Prêt conventionné).

- Penser aux cautions mutualistes. Certaines mutuelles de la fonction publique acceptent de se porter gratuitement caution dans le cas d’un crédit immobilier. C’est intéressant pour l’acheteur qui échappe ainsi aux frais de garantie (frais de notaire, de prise ou de mainlevée). Cette caution est payante dans le cas du privé. Le coût total de cette caution oscille entre 1 et 2,5 % du montant du prêt, ce qui représente une ristourne de + ou - 40% d’économie par rapport à une classique prise de garantie par hypothèques.

- Penser à la transférabilité du prêt. En ce qui concerne le prêt principal, faites la tournée des enseignes ou utilisez les services d’un courtier. Une fois l’offre sélectionnée, vérifiez si le contrat prévoit une "transférabilité". Cette disposition est avantageuse. A certaines conditions, elle vous permettra de bénéficier du même taux si vous souscrivez un autre prêt pour financer un nouvel achat dans la pierre. Vu le taux des prêts actuels, cette garantie sera précieuse si le loyer de l’argent remonte. 

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