ISF : l'immobilier, la clé pour le faire baisser ?

© AFPOn le sait, bien souvent, les redevables à l'ISF le sont en raison de leur patrimoine immobilier. Pour ne plus en payer, il faudrait le faire passer sous la barre des 1,3 million d'euros, mais comment faire ? C'est justement la question que s'est posé Challenges.fr... 

Les spécialistes interrogés par le site conseillent entre autre la technique du "démembrement". Selon Vincent Dupin, de l'UFF (Union financière de France), il s'agit là de "la stratégie la plus efficace pour réduire son patrimoine taxable à l'ISF3. Ainsi, en donnant l'usufruit d'un bien immobilier pour quelques années à votre enfant, ce n'est plus vous qui êtes soumis à l'ISF sur la valeur du bien, mais l'usufruitier. 

Ne pas transférer l'ISF sur le bénéficiaireQue le bien soit vide ou déjà loué, cette technique offre deux avantages : ne plus payer d'ISF et ne plus toucher de loyers, baissant de ce fait également les revenus fonciers. Cependant, Sandrine Quicili, directrice de l'ingénierie patrimoniale chez la banque Pictet, met en garde et explique à Challenges qu'il faut faire "attention, au regard du fisc, il faut veiller à ce que cette donation temporaire d'usufruit corresponde à un réel besoin du bénéficiaire. Elle ne doit pas non plus générer trop de charges pour lui".

Pas d'enfant ? Choisissez alors de faire profiter de l'usufruit de votre bien à une association ou une fondation sans but lucratif pour quelques années. Même principe que pour votre enfant, elle pourra elle-même s'y loger, ou le louer pour percevoir des loyers.

Et pourquoi pas une SCPIVous pouvez également acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier pendant que l'usufruit temporaire revient à un bailleur pour une période de 15 à 20 ans. Ainsi, vous ajoutez ce bien à votre patrimoine avec un effet sur l'ISF moins important, puisque la valeur d'un bien en nue-propriété est moins importante que celle en pleine propriété. Passé la période du démembrement, la pleine propriété vous revient automatiquement et gratuitement. A noter qu'il est possible de faire la même opération avec une SCPI, avec un investissement plus faible au départ, une détention plus courte, mais également un avantage fiscal moins important.

Murielle Gamet, notaire associée au cabinet Cheuvreux Notaires, explique cependant dans Challenges qu'il faut faire attention à "ne pas surpayer la nue-propriété", et surveiller les critères de sortie. Normalement, à la fin de la convention d'usufruit, le bail est terminé, et le propriétaire peut de nouveau vendre ou louer comme bon lui semble. Sandrine Quicili, de la banque Pictet pose tout de même la question du poids de "la convention d'indivision face à un locataire social"... Si vous optez pour une SCPI, pas de soucis, s'agissant d'immobilier professionnel, il n'y aura pas de problème.

Loueur en meublé professionnel, terres agricoles, forêts, vignes... Les autres pistesEt si vous deveniez loueur en meublé professionnel, pour faire de votre patrimoine immobilier votre outil de travail et ne plus être soumis à l'ISF ? Pour cela, trois critères sont indispensables. Vous devez vous inscrire au registre du commerce, recevoir plus de 23 000 euros par an grâce à cette activité, et ne pas percevoir plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal de cette activité.

Vous pouvez également vous intéresser aux terres agricoles, aux forêts, ou encore aux vignes, partiellement exonérées d'ISF, puisque, comme le rappelle dans Challenges Jérémy Schorr, responsable du département immobilier de Haussmann Patrimoine, "sur 100 000 euros investis, 25 000 seulement entrent dans l'assiette ISF".