Publié par Nantcy Leone, le 22/02/2020

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Investissement locatif : acheter dans l’ancien est-il plus rentable ? IllustrationIstock
INTERVIEW. Si les offres immobilières dans l'ancien sont plus fréquentes et bon marché, constituent-elles vraiment un bon placement ? Bassel Abedi, CEO de l'entreprise Rendement Locatif, a répondu à nos questions.
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Planet : De 20 à 30% moins cher que le neuf, plus abondant sur le marché, l’ancien reste le placement immobilier préféré des épargnants français. Font-ils le bon choix ?

Bassel Abedi, CEO de l'entreprise Rendement Locatif : L'ancien présente de nombreux avantages, notamment en termes d'emplacement et d’attractivité. En effet, les biens anciens sont souvent situés en centre-ville alors que les logements neufs se trouvent plutôt en périphérie de la ville). Il convient alors d’effectuer un ratio entre le prix acheté et le loyer pouvant être pratiqué (souvent plus élevé dans le centre).

Le charme de l'ancien, le cachet La vision de l'état du bien, la possibilité de créer un déficit foncier en effectuant des travaux sont autant d’atouts qui attirent les investisseurs. Ils sont nombreux à vouloir pouvoir bénéficier du régime LMNP (Location meublée non professionnelle) au réel ; car celle-ci permet de déduire, de ses recettes foncières imposables, les charges déductibles et certains travaux.

Par ailleurs, acheter un logement neuf peut s'avérer un risque quant à la qualité de la construction et de son évolution dans le temps. Il faut cependant noter un point non négligeable lors de l’acquisition d’un bien neuf : les frais de notaires sont réduits.

Une fois le logement trouvé, vers quel financement se tourner : paiement comptant ou crédit immobilier ? Lequel est le plus économique ?

Au vu des taux très bas, il est toujours préférable de souscrire un crédit, s'il s'agit d'un investissement locatif. Par ailleurs, il est possible de faire financer l'intégralité de son projet via un crédit à 110%. Si vous pouvez investir sans apport, il est déconseillé d'investir sans épargne car un imprévu est vite arrivé. En effet, à première vue, avoir un apport conséquent vous permet de diminuer la durée de votre prêt. Cela est plutôt séduisant et plus sécurisant pour votre banquier. Cependant, ce n’est pas forcément la meilleure chose à faire. En conservant votre épargne pour vos autres investissements, vous accélérez de fait la croissance de votre patrimoine. Grâce à certains régimes, il est également possible de déduire les intérêts d'emprunt.

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Les travaux et la remise à neuf d’un logement ancien permettent-ils de le louer plus cher ?

Oui. Remettre à neuf et rendre un appartement agréable permet de le louer plus vite et plus cher car vous vous différencierez et pourrez créer l'effet "WAHOU". Le petit coup de cœur attendu chez vos futurs locataires. En moyenne redécorer/réaménager votre appartement vous permet de le louer entre 15 et 30% plus cher.

Quid de l’imposition ? Le régime réel est-il plus avantageux ?

Le régime réel est effectivement l'un des régimes privilégiés par les investisseurs. Il offre la possibilité de déduire de ses recettes imposables les charges déductibles, et de pouvoir amortir le bien afin de baisser sa fiscalité.

Vaut-il mieux louer un logement vide ou meublé ? Pourquoi ? Cela a-t-il une incidence sur le montant du loyer ?

Cela dépend de la cible locative que l'on vise et du marché locatif de la ville dans lequel notre bien se situe. Si vous ciblez les étudiants, privilégiez alors le meublé. En revanche, si vous convoitez les familles, préférez le nu car cette cible possède souvent déjà ses propres meubles.

La rentabilité est-elle par ailleurs plus intéressante dans l’ancien ou le neuf ?

Cela dépend du projet. Mais généralement, la rentabilité d’un investissement locatif est meilleure dans l'ancien : possibilité de faire baisser votre imposition avec le mécanisme du déficit foncier, emplacement permettant de louer plus cher,etc.

Enfin, est-il intéressant de mettre un bien en gestion locative ? Vers qui se tourner : agence physique ou en ligne ?

Cela dépend du temps que l'investisseur est prêt à mettre dans sa gestion locative, ainsi que du tarif. L'avantage d'une gestion en ligne réside dans le coût bien moins élevé qu'une agence. Cela vous oblige toutefois à y consacrer un peu plus de temps qu’avec une agence physique. Si vous n’avez plus aucune maîtrise de votre bien ni de la relation propriétaire/locataire, vous devrez tout de même gérer certains sujets comme la déclaration de la taxe foncière par exemple. Le gain de temps en passant par une agence reste donc à nuancer.