Publié par Nantcy Leone, le 02/01/2021

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Investissement locatif : 3 conseils pour bien évaluer la rentabilité d’un bienIllustrationIstock
Vous envisagez d'investir dans l'immobilier en 2021 ? Avant de vous lancer, mieux vaut bien effectuer vos calculs pour éviter de vous retrouver avec un bien inlouable.
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La pierre reste l’un des placements financiers préférés des Français. Considéré comme plus sécurisant, l’investissement immobilier permet en effet de se créer un patrimoine et de laisser un bel héritage à vos enfants. Dans cette attente ou avant une éventuelle revente qui pourrait aussi vous aider dans la réalisation de vos projets, vous pouvez aussi le mettre en location, afin de percevoir des revenus. Faut-il encore pour cela, avoir bien évalué le potentiel du logement…

Avant de vous lancer dans tout investissement locatif, il est en effet nécessaire de prêter attention à différents éléments que voici.

Investissement locatif : sachez évaluer un bien au bon prix

Premier piège pour les acheteurs : la mauvaise évaluation de la valeur intrinsèque du bien visé. Certes, prix au mètre carré demeure primordial lors de l’achat et doit correspondre à votre budget. En revanche, il ne permet pas de définir clairement si cette acquisition constitue une bonne affaire. En dehors du prix, c’est en premier lieu l’emplacement qui compte. Et ce, que ce soit pour une résidence principale, secondaire, ou pour une mise en location.

Avant de faire une offre, vous devez donc vous renseigner sur les facteurs externes essentiels tels que : le développement du quartier, les commerces, écoles, transports en commun et établissements de santé à proximité, mais aussi sur la sécurité. Comme le rapporte le journal 20 minutes, ces éléments peuvent influer sur la valeur de votre futur bien à moyen ou long terme.

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Les facteurs internes au logement doivent évidemment aussi être étudiés : charges, éventuels travaux à prévoir, étages, nombre de pièces, présence ou non d’un ascenseur, d’un extérieur, cave, parking… L’ensemble de ces paramètres sont primordiaux et auront un impact sur votre rentabilité.

Autre point à prendre en compte, le nombre d’années d’investissement.

Investissement locatif : ayez une vision à long terme

Qui dit investissement immobilier dit vision à long terme. Il convient donc d’évaluer la part entre les loyers que vous allez percevoir et le potentiel de plus-value du bien à la revente. Il est préférable par exemple d’avoir une marge faible pendant quelques années en vue d’une somme conséquente au moment de la cession, plutôt que de préférer un bien très rentable dès le début, mais qui pourrait être poids faute de trouver des locataires ou des acheteurs. Ne vous ruez ainsi pas sur des programmes immobiliers qui semblent être attractifs de par les dispositifs de défiscalisation gouvernementaux, avant d’avoir analysé l’ensemble des paramètres. S’ils sont construits dans des régions peu dynamiques, vous risquez fort de ne pas pouvoir en tirer profit.

Idem pour ce qui concerne le choix du type de bien. Les petites surfaces sont généralement plus rentables, mais le turn-over y est plus fréquent. La vacance locative peut donc être plus grande, contrairement à des surfaces plus grandes, qui, bien que moins rentables, séduisent les familles, plus stables.

Une fois ces paramètres analysés, comment calculer la rentabilité ?

Investissement locatif : pensez à calculer la rentabilité nette

Ne tombez pas dans le piège ! Si certaines annonces affichent une rentabilité de 8% par an, c’est généralement la rentabilité brute du bien qui est mise en avant. L’équation prend ici seulement en compte le montant des loyers annuels par rapport au prix d’achat du logement.

Pour déterminer ce qui vous reviendra réellement, veillez à calculer la rentabilité nette de votre investissement. Pour cela, il convient de soustraire à vos loyers l’ensemble des frais, charges récurrentes et exceptionnelles et impôts (taxe foncière, prélèvements sociaux et impact sur votre imposition sur le revenu) liés au bien. Une bonne rentabilité nette varie entre 2 et 7 %.