Copropriété : les abus des syndics

Publié par Rédaction, le 07/05/2009

9 min de lecture

Les abus des syndics de copropriété (notamment les surfacturations) sont régulièrement épinglés, mais persistent faute de cadre législatif clair. Comment savoir si votre syndic est vraiment honnête ? Quels sont les recours des copropriétaires ? Les réponses.

Sommaire

Les abus concernent 88 % des syndics !

Le constat est accablant : selon une enquête rendue publique en mars 2009 par la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie, association nationale de consommateurs et d'usagers), près de 88 % des syndics de copropriété français facturent indûment une partie plus ou moins importante de leurs prestations. Et n'appliquent donc pas, comme ils s'y étaient engagés, les recommandations du Conseil national de la Concurrence (CNC) en date du 27 septembre 2007.Le CNC avait émis une liste de 44 actes qui devaient impérativement rentrer dans le forfait de "gestion courante" du syndic. Seuls 12,73 % des syndics suivent aujourd'hui la totalité des recommandations de cet avis, selon la CLVC*.

Le tout en toute "légalité", puisque l'activité des syndics de copropriété est encadrée par un contrat passé avec la copropriété. Un contrat rempli de clauses opaques, parfois abusives ou illicites, qui, sous couvert de "prestations exceptionnelles", permettent souvent au syndic de facturer tout et n'importe quoi.

Par exemple, près de 37 % des syndics de copropriété facturent abusivement l'établissement des consommations d'eau individuelles des copropriétaires... alors même que des compteurs individuels sont installés !

''*L'enquête relève tout de même que 72 % des syndics respectent 90 % des recommandations (et 18 % des syndicats en respectent moins d'un tiers). Source : enquête CLCV "Quelle application par les syndics de l'avis du Conseil national de la consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics", mars 2009.''

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Assurances et déclarations de sinistres surfacturés

Les assurances représentent l'une des sources les plus importantes de surfacturations abusives des syndics de copropriété. En théorie, le syndic doit gérer les sinistres concernant les parties communes (déclaration des sinistres, engagement et suivi des travaux, règlement des indemnités), mais également la souscription des assurances au nom du syndicat de copropriétaires. Le tout dans le cadre de son contrat de gestion, donc de son salaire forfaitaire...

Or, selon l'enquête de la CLCV* :

62 % des syndics facturent abusivement la déclaration des sinistres (parfois jusqu'à 180 euros la déclaration !)
48 % facturent abusivement le règlement des indemnités aux copropriétaires bénéficiaires
23 % font facturer aux copropriétaires la souscription de police d'assurance au nom du syndicat.

Conseil : Une simple ligne "Gestion des sinistres" insérée dans les "prestations exceptionnelles" du contrat du syndic lui permet de justifier une facturation abusive. Vérifiez bien qu'une telle mention ne figure pas dans le contrat de votre syndic.

*''Source : enquête CLCV "Quelle application par les syndics de l'avis du Conseil national de la consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics", mars 2009.''

Une gestion de copropriété qui coûte cher

Tenir à jour le carnet d'entretien, gérer les travaux de maintenance (appels d'offre, suivi des contrats...), établir le budget prévisionnel (avec le conseil syndical) : autant de tâches assurées par le syndic de copropriété dans le cadre de la "gestion courante" et qui ne doivent pas faire l'objet de facturations exceptionnelles.

Pourtant, selon l'enquête de la CLCV* :

23 % des syndics facturent aux copropriétaires la mise à jour du carnet d'entretien
13 % font payer abusivement la gestion des travaux d'entretien et l'établissement du budget
10 % vont même jusqu'à facturer la mise à jour de la liste des copropriétaires !

A savoir : Une simple mention "gestion des fichiers" insérée dans les "prestations exceptionnelles" du contrat du syndic peut lui permettre de justifier une facturation abusive de la mise à jour de la liste des copropriétaires (même si cette tâche figure dans les obligations de gestion courante de son contrat...).

Affichage, comptes rendus : encore des abus

Des tâches aussi simples et banales que l'établissement de l'ordre du jour d'une assemblée générale ou l'affichage de comptes rendus ou de procès-verbaux dans les parties communes peuvent être indûment facturés par les syndics...

Selon la CLCV* : - 23 % des syndics facturent l'affichage de procès-verbal dans les parties communes de la copropriété- 20 % font payer le recueil des avis du conseil syndical (même lorsqu'ils sont tenus par la loi de recueillir ces avis)- 7 % facturent la présentation des comptes de la copropriété- 4 % vont jusqu'à facturer abusivement l'envoi et la notification de la convocation et du procès-verbal de l'assemblée générale !

La simple présence facturée !

Aussi incroyable que cela puisse paraître, certains syndics de copropriété vont même jusqu'à facturer leur présence (voire celle de leur représentant) !

Selon l'enquête de la CLVC, près de 3 % des syndics font payer abusivement aux copropriétaires des "frais de présence", quand bien même cette présence se limite aux horaires définis dans le contrat !

Toujours selon l'association, 2 % des syndics facturent également les visites de la copropriété (même lorsque leur contrat prévoit cette obligation).

Attention à la fin de mandat !

L'un des abus les plus fréquemment pratiqués par les syndics de copropriété concerne la facturation de la gestion des archives de la copropriété, et leur transmission en fin de mandat

Selon la CLCV, 23 % des syndics facturent la transmission des archives à leur successeur, même en cas de démission ! Et le montant peut atteindre des sommes astronomiques (jusqu'à 600 euros !).En pratique, cela revient à faire payer aux copropriétaires, de manière totalement illicite, la non reconduction du mandat du syndic : tant que ce dernier reste en place, ces "frais de transmission" n'ont pas lieu d'être !

A savoir : Souvent, ces frais abusifs sont dissimulés dans le contrat sous des appellations vagues telles que "frais de clôture de gestion"...

Comptabilité : imposer les comptes séparés

Le syndic, avec le conseil syndical, a la responsabilité de gérer les comptes de la copropriété : payer les factures, les salaires des employés, encaisser les charges de copropriété, etc. La tenue de la comptabilité fait partie des obligations de gestion courante du syndic, pourtant la CLCV relève des facturations abusives dans ce domaine :

- 5 % des syndics facturent la tenue des comptes des copropriétaires - 7 % des syndics facturent la présentation des comptes de la copropriété- 8 % des syndics facturent aux copropriétaires les déclarations et paiement aux organismes fiscaux, la tenue du livre des salaires des employés, l'édition des bulletins de paie...

Toujours au niveau comptable, il vaut mieux s'assurer que les comptes bancaires du syndic et de la copropriété sont bien séparés : cela évite notamment aux copropriétaires de se voir imposer le paiement de frais ou d'agios sur des comptes auxquels ils n'ont pas accès !

A savoir : Le compte séparé n'est pas obligatoire, mais il doit être proposé au vote de l'assemblée générale lors de la désignation du syndic, et au moins tous les trois ans par la suite. L'absence de cette proposition peut être une cause suffisante pour demander l'annulation du mandat du syndic en justice.

Pour en savoir plus, consultez la liste des 44 tâches qui ne doivent pas être facturée abusivement par le syndic de copropriété sur le site de la CLVC.

Conseils pour éviter les abus

Le plus simple est, bien sûr, de prévenir les abus en veillant scrupuleusement aux termes du contrat qui lie le syndic à la copropriété. Ce contrat est toujours joint à l'ordre du jour de l'Assemblée générale des copropriétaires qui élira le syndic.

Voici les points qui doivent être précisés dans le contrat :

- clarté et durée du mandat (en précisant l'obligation de convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic en cas de démission).- détail des tâches de gestion courante assumées par le syndic, parfois avec le conseil syndical : notamment la préparation et les comptes rendus d'assemblée générale, la gestion des travaux de maintenance et du carnet d'entretien (avec la définition précise de la mission du syndic en cas de travaux), la gestion des assurances et des sinistres...- détail des obligations du syndic concernant les affichages, communication de comptes rendus, les réponses aux questions des copropriétaires...- détail des obligations du syndic concernant sa présence ou celle de son représentant (fréquence, horaires), la réception des copropriétaires et les visites de la copropriété- liste limitative des prestations particulières ou exceptionnelles, qui doivent être clairement définies : en clair, pas de mention floue type "Gestion des fichiers".

Quel recours en cas d'abus ?

- Saisir le conseil syndical : Si vous constatez des abus ou des facturations litigieuses de la part de votre syndic, vous pouvez en référer au conseil syndical : c'est au conseil que le syndic doit fournir tous les éléments concernant sa gestion.

- En référer à l'assemblée générale : Vous pouvez également profiter de l'assemblée générale pour soulever vos questions et vos demandes de précision. Sachez que, en cas de dépenses litigieuses, vous pouvez demander à l'AG de refuser de ratifier ces dépenses : si le refus est voté, le syndic aura alors la charge d'assumer soi-même ces dépenses. En revanche, si l'AG vote les dépenses, vous serez tenu de payer...

Conseil : Il vaut mieux faire votre les comptes dépense par dépense, et non en bloc, afin d'éviter de tout bloquer (travaux, entretien...) en cas de litige.

- Révocation du syndic : Si le litige s'aggrave (le syndic refuse de répondre au conseil syndical, ou refuse de prendre en charge les dépenses non ratifiées en AG), il faut alors engager la procédure de révocation du syndic. Le syndic peut être révoqué par l'assemblée générale (à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965), pour un motif grave et légitime (qui doit être porté à la connaissance du syndic et de l'assemblée générale).

- Action en justice : Un copropriétaire peut agir individuellement en justice contre le syndic de copropriété pour faire cesser un préjudice. Mais cette procédure est longue et coûteuse (il est obligatoire de faire appel à un avocat) : mieux vaut donc, tant que c'est possible, agir via le syndicat (conseil syndical ou assemblée générale).

Ce qu'il ne faut pas faire : Vous ne devez surtout pas refuser de payer les charges, même si vous estimez qu'elles sont indues, et même si une action en justice a été intentée contre le syndic ! Au pire, consignez les charges contestées sur un compte séparé de votre compte courant.